近年来，房地产行业的调整不断进行，房地产相关政策前稳后松。以去年7月政治局会议确定“行业供需关系发生重大变化”为分水岭，房地产政策逐步转向。在需求方面，降低首付、降低利率、拒绝贷款等支持居民按揭购房的措施相继出台。在供给端，为缓解房企资金压力，不低于、同等支持融资的三项措施也已落地。
随着政策的松动，解决过去房地产行业长期粗放发展积累的问题仍需要时间。近两年来，房地产市场从增量市场转变为存量市场，优胜劣汰的竞争越来越明显。优质房企获得了更多份额。据克而瑞数据显示，2023年百强房企中前十房企的销售金额占比已从2021年的36.0%提升至2023年的43.9%，占比接近一半。
没有竞争力的房企将面临被淘汰的危险。根据郭盛证券的研究报告，目前房地产行业的供给侧产能已出清近50%。截至2023年12月5日，行业销售百强榜中共有46家房企上榜，其中国有企业、民营企业和混合所有制企业分别为0家、44家和2家。其中，25家保险公司2022年权益销售额深度下滑近62.5%，2023年销售额再次减半。
对于优质房企来说，市场越来越集中当然是好消息，但短期内房地产开发市场正在萎缩。国家统计局数据显示，2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%，其中住宅投资83820亿元，下降9.3%。2023年全年房地产开发企业房屋施工面积838364万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积5898.84万平方米，下降7.7%。
此外，过去房价单边上涨的情况也不复存在。克而瑞数据显示，2023年全国300城土地成交面积和金额同比下降超过20%。在新房销售方面，统计局数据显示，2023年，70个大中城市新建商品住宅价格指数每月均为负。
因此，在房地产开发的整体下行趋势下，房企走高质量发展路线，专注于经营开发业务以外的循环业务是必然的。
运营+服务成为房企新赛道。
对于房地产行业来说，疯狂的高速发展阶段已经过去，市场变得更加冷静，各方开始分析和总结经验教训，同时展望房地产行业新的发展方向。
龙湖管理层表示，在2016年至2021年房地产快速发展期间，大多数开发企业采用了相同的方法，即依靠负债规模和资产规模的增加来带动销售规模和结算规模的同步增加。这种发展模式被称为旧的发展模式。旧的发展模式最大的隐患是销售规模与债务规模强挂钩。销售规模越高，负债规模越高，资产规模越高。负债没有区别，都是要还的。但是，随着市场的下行趋势，有可能你的一些资产将面临脱手困难，甚至有些资产如果多年不及时积累可能会滞销。市场掉头后，负债刚性，资产无法变现，于是很多企业相继出险。
因此，许多房地产企业开始走高质量发展路线，开发+运营+服务板块成为优质房地产企业的新方向。在这个财报季，包括招商蛇口在内的央企房地产公司也表示将努力经营业务。
在招商蛇口2023年度业绩会上，招商蛇口党委书记、董事长姜铁峰表示，“新形势下，行业竞争从规模转向质量，从‘大’转向‘强’。”他强调，中短期内，公司致力于通过高质量发展驱动综合实力，做优做强，更加注重质量和效益而非规模。“这既是市场发展格局的需要，也是行业转型的共识，更是主动发展的战略选择。”
招商蛇口副总经理聂黎明表示，近年来，招商蛇口始终将资产管理特别是商业作为公司的主营业务。商业一直是招商蛇口的主要业务轨道，近年来也取得了长足的发展和进步。
有房企转型商业运营的例子。
对于房企来说，业务转型并不是一种新的方式。
30年前，日本房地产经历了从高峰到低谷的过渡，日本房地产企业也试图探索一条新的道路。中信证券发布的《房地产及物业服务业专题研究——日本90年代房地产危机及企业应对》显示，日本90年代房地产危机期间，以开发业务为主的三井不动产营业收入和利润均出现下滑，而以租赁业务为主的三菱土地所和以轻资产建筑业务为主的大和住宅产业营业利润表现较好。危机过后，龙头企业开始发展多元化业务，可回收业务占比大幅提升。根据公司公告，截至2022财年年底，三井、三菱、住友和大和的房地产销售业务仅占28%、18%、24%和23%，运营管理和中介服务的比例增加，企业ROE改善，发展势头从过去的高杠杆和高周转转变为高利润。
中国房地产企业在业务转型方面也有参考案例。
例如，华润置地构建了“3+1”的主营业务架构，“3”是以住宅和公建为主的开发销售业务、以购物中心、写字楼和酒店为主的经营性房地产业务、以万象生活为主的轻资产管理业务；“1”是一家以生态系统为导向的企业，专注于城市建设和运营、公寓长期租赁、娱乐和电影业。
华润置地管理层在2023年业绩会上表示，面对当前的政策和市场环境，公司将继续调整结构、节奏和布局，销售型业务和经营性房地产业务并重发展，保持二者之间的合理投资比例，聚焦高能级核心城市，优先确保高能级城市的资源，确保投资质量。
2023年龙湖集团将实现营业收入248.8亿元，约占龙湖集团收入的14%，核心净利润的60%以上。在龙湖的表述中，运营业务和服务业务也被龙湖统称为运营业务。
其中，开发业务板块是龙湖集团的房地产开发渠道，运营业务板块由商业投资和资产管理两个渠道组成，服务业务板块由物业管理和智慧建筑两个渠道组成。
龙湖集团的三大业务板块清晰诠释了房地产可持续发展的逻辑——开发、运营和服务，三者匹配了城市化发展的不同阶段。无论在增量时代还是存量时代，房企都有匹配的业务。
龙湖集团管理层表示，2022年龙湖开始调整转型。去年，它提出了高质量发展模式。与以往债务规模和资产规模上升的模型相比，主要有三个不同之处。第一，经营性现金流为正，这是排在第一位的。未来，公司的发展将由内生动力和业务产生的正向现金流驱动。2023年，龙湖首次实现现金流转正，五条水道全部实现经营性现金流转正，这是最重要的一条；二是有息负债规模稳步下降。去年，龙湖的有息负债从2080亿元降至1926亿元，减少了154亿元。从今年开始，龙湖还将视市场环境保持有息负债的稳步下降。龙湖不想被动过快降低债务规模，而是考虑到企业穿越周期的长远发展，保持主动——依靠正向经营性现金流驱动负债稳步下降，而不是被动出售资产或被动减少库存现金来降低负债；第三，发展业务以外的运营收入及其利润的稳定和可持续增长更持久、更健康。
瑞银在研究报告中表示，从长期来看，房地产市场将萎缩，预计开发商的年度合同销售上限为3000亿元；大型开发商需要将其商业模式转变为商业地产模式，类似于华润置地和龙湖。
因此，在房地产新发展模式下，各房企积极转型是穿越周期的最佳途径。■
