作者|猫哥
来源|大猫财经专业版
房地产见顶后怎么走？
美国和日本的答案完全不同。
美国房价在2006年第一季度达到顶峰，在最糟糕的时候，房价下跌了30%以上，但仅用了6年时间就再次上涨，现在房价又创下了新高。
日本房价在1991年达到顶峰，下跌了50%，此后30年一直在下跌，至今仍未恢复。
为什么差别这么大？
纵观各国房价的变化，推动房地产涨跌的核心因素其实有两个:
1、70%看政策，最重要的是资金量、利率和行业政策，这很容易理解；
2、30%取决于普通人的收入和预期。例如，日本房价达到顶峰时，平均收入为3万美元，现在为2.7万美元，还不如30年前。在美国房价最高的时候，平均收入超过4万美元，现在是7.7万美元。收入多了，存钱的池子就少了，房地产肯定是避不开的。
然而，影响房地产走势的主要因素是政策。本文想谈谈日本银行如何影响国运。
日本的房价走势绝对是人类历史上的奇迹，因为在所有发达国家中，房价基本上都是在二战后上涨的，即使在2008年下跌，也普遍是上涨的，日本是个例外。
他们如此反常，主要是因为日本银行有太多的神操作。
日本房地产是怎么起来的？
众所周知，日本在二战后的经济腾飞总共有两个阶段:
1.首先，1950年至1973年的起飞阶段是“投资+出口”。
主要是因为美国重建了以日本为中心的东亚经济圈，日本承接了来自美国和欧洲的产业转移，主要经营纺织、重化工和钢铁，然后大量出口。在这一阶段，年均GDP为9.3%，这是非常高的。
2.然后从1973年到1991年。
因为石油危机，日本觉得以前的游戏不行了，开始搞产业转型，主要是科技驱动，主要推广汽车、家电、芯片和机械设备，也很成功。20世纪70年代末，日本汽车产量超过美国，成为第一。
有了这整件事，日本非常富有。全国各地都在唱歌跳舞，一辆出租车可以给相当于2000元的小费。他们敢横扫世界各地的商品和美国的地标建筑。他们是特别典型的暴发户。
然后老大哥美国很不高兴，贸易战和科技战没少打。最后，它开始直接打汇率战。
据说这是一场“战争”，但实际上并没有打。1985年，日本被迫签署了广场协议。这项协议的核心是让日元升值。很快日元汇率从237变为128，升值了84%。
日本是一个出口导向型国家。众所周知，低汇率有利于出口。为了维持低汇率，日本长期以来一直奉行低利率和非常宽松的货币政策。现在日元被美国逼迫升值。为了保持其出口优势和通货膨胀率仅为0.5%，日本央行开始大幅降息，因此市场上的资金越来越多。
然而，1985年，过去渴求资本的日本制造业已进入工业化后期，投资需求急剧放缓。同时，由于日元升值受到很大影响，对资本的需求没有增加。
但市场上的资金必须流向某个地方。
首先要去的地方是股市。日经225指数四年从13000点涨到39000点，涨势非常凶猛。
第二个要去的地方是房地产。在四年的时间里，东京的房价指数从130上升到310，上涨了2.4倍，成为世界上房价最高的城市。东京的地价相当于美国全国的总和。
房地产开发商和普通人都在拼命建房和买房，因此开发贷款和个人住房贷款不断创新高。
这可能会导致一个大问题——房地产泡沫。
1991年日本房地产泡沫被吹大，日本决策层后来回去找原因。他们一致认为当时负责金融和房地产的人都是猪队友，日本银行是最蠢的。
他们对市场需要的资金量研究不够，十年不懈放水。当实体企业和出口企业不再需要那么多资金时，它们甚至把水龙头拧得更大，从而吹大了房地产泡沫。
日本央行释放的资金通过三条管道流向房地产市场:
一是商业银行，相对谨慎；
第二，“住宅”机构，即专门从事房地产金融的公司更加开放，贷款规模在几年内增长了两倍；
第三，各种风格激进的非银机构只看抵押物的估值就敢放贷，不管借款人是否有还款能力，贷款规模几年就增长了5倍。
就这样，1985年后，房价连续4年飙升，翻了好几倍。到1989年，日本的许多经济学家感到非常糟糕，海外开始讨论日本房地产何时破裂。此时，日本决策者对此有何看法？
经过日本银行和房地产当局的研究，一致认为有一点泡沫，但并不严重，完全可控。
你认为他们是如何获得这种自信的？
我肯定没有亲自去市场上看看，或者说我在过去十年里沉迷于“日本是第一”的神话。
既然完全可控，日本房地产难道不能通过主动戳破泡沫迎来光明的未来吗？
他们的傲慢促使他们采取行动。
因此，自1989年5月以来，政策制定者接连发布了四项重大举措:
1、不到一年半的时间里加息五次:
2.限制房地产贷款，并定期报告执行情况。他们将这一计划命名为“泡沫三大行业”，包括房地产、建筑和非银机构；
3.政府指导土地交易价格；
4.增加房地产业的税收。
别告诉我，这是即时的。地价很快开始断崖式下跌，他们基本上无法自理。在东京和大阪等城市，30年后的2021年的土地价格只有1991年的29%。
只能说日本央行在大动作的时候，根本不清楚市场的真实情况，连最基本的纸面推演都没有做。
他们认为“泡沫三产业”中的非银机构有一点泡沫，但当地价和房价下跌时，所有这些机构都爆炸了，留下了超过50万亿日元的窟窿。
在他们看来，没有泡沫的“住宅”机构的不良率实际上在1991年达到了38%，这是即将消亡的节奏。央行继续收紧政策却没有救助它们，然后不良率达到75%，最后它们都倒闭重组了。
此时，日本银行犯了两个大错误:
第一是放水十年，第二是误判形势。我想挑一根小刺，但我弄断了主动脉。
但这时候他们还能辩称放水是为了出口，对情况的错误判断是能力不够，低头道歉估计就没事了。
但他们接下来的操作，大家完全看不懂。
这是怎么回事？
因为地价正在断崖式下跌，房地产的风险充分暴露，参与房地产的公司很快就会陷入危机。
这就像和孩子犯了一个错误。父母想教育他，但没有管住。现在他们意外杀死了孩子。
普通家长如何操作？
叫救护车来救援。最典型的例子就是美国。看看2008年的次贷危机。他们一点也不拖延。他们可以快速评估银行的质量，拯救那些可以拯救的银行，如果不能拯救就立即死亡，快速清理银行，负担最小。这也是他们能够快速走出的一种能力。
然而，日本银行的母公司并不正常。房地产动脉已经开始喷血。他怎么操作？
首先我开了一个食疗处方，然后我开了一个中药调养处方。我告诉你要增加锻炼，提高免疫力，少吃油盐，少玩手机，早睡早起.........................................................................................................
这是什么意思？
与非银行机构一样，1991年它们中的大多数都无法挽救。因此，不良率越高，银行给你的钱就越多，希望你自救。随后几年，规模大了很多。
“居民”机构也差不多，75%的不良率几乎收不回来，只能救。我真不知道他们哪来的自信。
也就是说，除了专业能力的差异外，文化的影响很大。
日本文化普遍有不能失败的心理，所以即使坑已经很大了，我们也要尽力孤注一掷，想着一夜翻盘，明知道前面有悬崖，也要蒙着眼睛跑。美国人基本没有这种心理负担。
还有就是这些金融机构的高管太自私了。你以为，鞠躬道歉是止损，饭票却没了。如果你从央行拿到更多的钱，存更多的年数，他不就能拿到更多年数的高薪吗？
因此，高管们特别愿意编造“真实且真实”的故事。
当然，日本银行的责任最大。当时他们对这些坏账的危害毫无概念，他们应该像什么都没发生一样吃吃喝喝。
上级无能，下级隐瞒，数百万亿日元坏账的处置被拖垮，借新还旧被拖延，直到1997年金融危机，许多银行证券倒闭。这个问题暴露了。
这么严重的问题已经暴露了，所以需要紧急处理，对吗？
因此，日本央行的措施既不痛也不痒。最后，小泉纯一郎实在忍不下去了，终于采取了一些强硬措施。2005年，日本宣布这一坏账问题基本解决。
但是价格太高了。此时，日本房地产的衰落已经顺利进行了十多年。不仅房地产公司、金融机构和买家损失惨重，许多原本与房地产无关的企业也被卷入其中。
房地产的崩溃直接导致了日本经济的螺旋式下降。
房地产正在衰退，日元资产价格暴跌，但每个人都不会少借钱。因此，在未来二三十年内，偿还债务将是许多日本公司和普通人的日常生活，因此将出现低欲望社会和M型社会。你真的很难再让他借钱了。你不仅不借钱，而且还尽力存钱。什么概念？
100万元存入银行，每年利息为10元。最终，日本人民省下了4.8亿美元，反正他们也不想花。在这种情况下，经济怎么可能起来？
当然，这不得不提。虽然人们在国内很痛苦，但他们的海外投资真的很强大，所以即使他们失去20年或30年，他们仍然可以在世界上名列前茅。但假设没有日本央行的这些骚操作，他们的生活绝对会比现在好得多。
